Morar em república estudantil em São Paulo é coisa do passado: a moda agora são os “students housing”: apartamentos compartilháveis em edifícios modernos, com ambientes voltados para estimular a convivência e a busca por conhecimento, dedicados a atender pessoas que chegam à capital paulista para estudar. Essa tendência bem consolidada no exterior vem ganhando espaço no Brasil, impulsionada por investimentos milionários.
Quatro das cinco propriedades ficam em São Paulo: Butantã, Perdizes, Vila Mariana e Consolação, bairros próximos a universidades como USP, PUC, ESPM, Faap e Mackenzie. O quinto prédio fica em Lajeado, no Rio Grande do Sul. Até 2026, mais sete empreendimentos deverão ser entregues, totalizando 3,6 mil unidades para estudantes em todo o país.
De acordo com o Instituto Semesp, São Paulo tem 1,5 milhão de estudantes matriculados em cursos presenciais de instituições de ensino superior públicas e privadas. No Brasil, segundo o Ministério da Educação (MEC), seriam mais de oito milhões. Cerca de 30%, em média, são formados por alunos que estão fora de seu domicílio original.
Especialista no segmento de “rental house”, a Greystar fará a comercialização das unidades, administração dos condomínios e gestão das comunidades de moradores, referendada por ampla experiência internacional: dos 850 mil contratos de aluguel sob sua gestão (avaliados em R$ 290 bilhões), 122 mil são de camas para estudantes.
“Esse mercado ainda está engatinhando no país, e a perspectiva é gigantesca”, avalia Vitor Costa, “country manager” da Greystar no Brasil. “Para se ter uma ideia do tamanho das oportunidades, existem 130 edifícios para estudantes em Santiago, no Chile, e apenas 30 em São Paulo”, compara.
Segundo Costa, a meta agora é estabilizar os ativos em uma taxa de ocupação de 90%, aumentando a margem operacional dos investidores. “Além disso, temos focado na criação de uma experiência de moradia muito surpreendente para convencer os estudantes a renovar seus contratos até o fim do curso”, informa.
Para tanto, além de infraestrutura específica para atender esse público — como salas de estudo, coworking e cozinha coletiva —, Costa implementou nos condomínios uma estratégia de ativação de comunidade. “São eventos, festas e encontros dentro dos prédios para estimular a convivência entre os estudantes”, explica.
O valor para morar em um dos prédios parte de R$ 1,7 mil (uma cama em quarto compartilhado) e pode chegar a R$ 3,5 mil, no caso de locação de um apartamento inteiro com exclusividade. A tarifa inclui aluguel, despesas condominiais, IPTU e internet de alta velocidade. Serviços como lavanderia são cobrados em sistema “pay-per-use”.
Há mais tempo no segmento, a Uliving — fundada por Juliano Antunes, em 2012 — pretende dobrar seu investimento inicial de R$ 450 milhões feito em 2019, levantados junto à britânica Grosvenor Diversified Property Investments e VBI Real Estate, gestora de recursos que foca no segmento imobiliário. Até 2028, o aporte deve chegar a R$ 900 milhões, gerando novos projetos nas regiões Sul e Sudeste.
Atualmente, o portfólio conta com sete prédios em operação: São Paulo, com três, e Campinas, Santos, Porto Alegre e Rio de Janeiro, com um. O oitavo empreendimento será inaugurado ainda neste ano, no bairro de Higienópolis, também na capital paulista.
Em 2023, a empresa registrou faturamento de R$ 30 milhões. Para este ano, a projeção é de um aumento de 40%, chegando a R$ 42 milhões de caixa positivo.
A estratégia da companhia também se apoia na combinação de infraestrutura, serviços e conexão entre os moradores, oferecendo gestão profissional dos prédios, com times de manutenção, limpeza e segurança locados em cada condomínio.
O preço do aluguel mensal das unidades da Uliving parte de R$ 1,6 mil, com tíquete médio de R$ 2,2 mil. O prazo mínimo de contrato é de 12 meses, exceto para estudantes de intercâmbio. Os apartamentos são mobiliados e equipados, e os universitários devem levar apenas roupas de cama e banho e utensílios de cozinha para uso exclusivo.
“Além da vida no apartamento, investimos na promoção de vivências que elevem a experiência de moradia, como eventos, por exemplo. Eles têm liberdade para utilizar as áreas comuns de todas as unidades da marca”, explica Ewerton Camarano, CEO da Uliving.
Na visão do executivo, a moradia estudantil faz parte da jornada universitária e colabora no desenvolvimento integral do estudante. “Eles aprendem a dividir espaços, valorizar o diálogo, assumir responsabilidades, desenvolver empatia e estimular o senso de comunidade.”
Outra particularidade do modelo de negócio da Uliving são as parcerias institucionais com universidades públicas e privadas, destinando unidades para alunos bolsistas e em condição de vulnerabilidade socioeconômica. “Além de exercer nosso papel social na formação desses estudantes, essa é uma forma de retribuição à sociedade”, conclui Camarano.
